Depositumskonto: Regler, gebyr og utbetaling

Depositum er den vanligste sikkerheten i norske leieforhold, og samtidig kilden til flest konflikter. Reglene er strengere enn mange utleiere og leietakere tror: settes depositumet på feil konto, kan leietaker kreve pengene tilbake med renter. Her er alt du må vite om depositumskonto i 2026.

Hva er en depositumskonto?

En depositumskonto er en sperret bankkonto i leietakerens navn der depositumet står gjennom hele leieforholdet. Verken utleier eller leietaker kan ta ut pengene alene. Uttak krever enten enighet mellom partene, eller at banken følger husleielovens prosedyre etter at leieforholdet er avsluttet.

Dette er lovens ordning etter husleieloven § 3-5, og den beskytter begge parter: leietakeren mot at utleier bruker pengene, og utleieren mot at leietakeren stikker av fra ubetalt husleie eller skader.

De viktigste reglene

• Maksbeløp: Depositumet kan ikke overstige seks måneders husleie. Vanlig praksis er tre måneder.
• Egen sperret konto: Pengene skal stå på særskilt konto i leietakers navn, i samme bank som husleien betales til (hvis utleier krever det), adskilt fra utleiers midler.
• Utleier betaler gebyret: Kostnaden for å opprette depositumskonto skal dekkes av utleieren.
• Rentene tilhører leietaker: Leietakeren har rett til rentene som opptjenes på kontoen, og kan kreve dem utbetalt underveis.
• Depositum på utleiers private konto er ulovlig: Da kan leietakeren når som helst kreve hele beløpet tilbakebetalt med forsinkelsesrente, selv midt i leieforholdet.

Slik opprettes en depositumskonto

1. Utleier og leietaker signerer husleiekontrakten, der depositumets størrelse fremgår.
2. Utleier (eller leietaker, avhengig av bank) bestiller depositumskonto i banken. De fleste banker tilbyr dette digitalt, og begge parter signerer avtalen med BankID.
3. Leietaker overfører depositumsbeløpet til den sperrede kontoen, aldri til utleiers private konto.
4. Begge parter får bekreftelse, og kontoen ligger sperret til leieforholdet avsluttes.

Gebyret varierer fra gratis til rundt tusenlappen avhengig av bank, og skal altså betales av utleier.

Hva skjer med depositumet når leieforholdet avsluttes?

Ved utflytting er hovedregelen enkel: er partene enige, signerer begge på utbetaling, og banken frigir pengene. Ved uenighet gjelder husleielovens prosedyre:

1. Leietaker kan kreve depositumet utbetalt fra banken.
2. Banken varsler utleier, som får en frist (fem uker) til å dokumentere at det er reist søksmål/sak, for eksempel for ubetalt leie eller skader.
3. Reises ingen sak innen fristen, plikter banken å utbetale depositumet til leietakeren.
4. For skyldig husleie fra samme konto som leien er betalt til, kan utleier på sin side kreve direkte utbetaling av dokumentert restanse.

Depositumsgaranti som alternativ

I stedet for kontant depositum tilbyr flere aktører depositumsgaranti: leietakeren betaler en engangspremie (typisk 10–20 % av depositumsbeløpet), og et garantiselskap stiller sikkerheten. Fordelen er at leietaker slipper å binde opp titusener. Ulempen er at premien er en ren kostnad som ikke betales tilbake, og at leietakeren fortsatt er ansvarlig for krav utleier får medhold i. Utleier kan fritt velge om garanti aksepteres.

Vanlige feil og konsekvensene

Feil	Konsekvens
Depositum på utleiers private konto	Leietaker kan kreve alt tilbake med renter, når som helst
Depositum over 6 måneders leie	Ulovlig, og det overskytende kan kreves tilbake
Leietaker betaler kontogebyret	Ulovlig, og kan kreves tilbake fra utleier
Utleier holder tilbake uten grunnlag	Banken utbetaler til leietaker etter fristen hvis sak ikke reises

Leier du ut selv? Les også guiden vår om husleiekontrakter, eller vurder en utleiemegler i Oslo som håndterer depositum, kontrakt og oppfølging for deg.