Selge eller kjøpe bolig først? Mellomfinansiering og risiko

Skal du bytte bolig, kommer spørsmålet raskt: selge først, eller kjøpe først? Det finnes ikke ett svar som passer alle. Valget handler om økonomi, risiko og hvor fort du må være ute av den gamle boligen. Her får du fordelene og ulempene med begge rekkefølger, og hva du bør avklare med banken før du bestemmer deg.

Kort svar

Selger du først, får du full oversikt over pengene og slipper mellomfinansiering. Kjøper du først, sikrer du deg den nye boligen før noen andre tar den. De fleste i Oslo som ikke har stor egenkapital, selger først eller tar mellomfinansiering. Snakk med banken tidlig. Det er den samtalen som avgjør hva som faktisk er mulig.

Selge først

Da legger du ut den gamle boligen, venter på bud og kontrakt, og leter etter ny bolig etterpå. Du vet hva du har å rutte med. Du slipper å eie to boliger samtidig.

Ulempen er tidspress. Når overtakelsen nærmer seg, må du ha et sted å bo. Noen leier midlertidig, andre blir enige med kjøper om senere overtakelse. I et marked med få boliger ute kan du også oppleve at drømmeboligen går til noen andre mens du venter.

Du kjenner salgsprisen før du byr på noe nytt.
Du unngår renter på to lån samtidig.
Du kan trenge midlertidig bolig mellom overtakelsene.

Kjøpe først

Da byr du på ny bolig mens den gamle fortsatt er din. Du mister ikke den boligen du vil ha. Du kan flytte i ro og mak.

Prisen er risiko. Inntil den gamle boligen er solgt, eier du to. Banken krever da som regel mellomfinansiering: et kortvarig lån som dekker den nye boligen til salget er i boks. Renten er høyere enn på vanlige boliglån, og banken ser på betjeningsevne for begge. Får du ikke solgt innen fristen, blir det dyrt.

Du sikrer den nye boligen.
Du kan flytte uten mellomlanding.
Du tar risikoen for at den gamle boligen selges sent eller til lavere pris enn du håpet.

Mellomfinansiering

Mellomfinansiering er bankens løsning når du kjøper før du har solgt. Lånet innfris når oppgjøret for den gamle boligen kommer. Hvor mye du får, avhenger av belåningsgrad, inntekt og hvor realistisk banken synes prisantydningen er. Be om et konkret tilbud, ikke bare et ja eller nei. Les mer om e-takst og verdivurdering, som banken ofte ber om før den sier ja.

Hva bør du avklare før du velger

Hvor stor egenkapital har du når begge boligene telles med?
Hva koster mellomfinansiering hos banken din, og hvor lenge kan den vare?
Hvor lettsolgt er den gamle boligen, og hva sier flere meglere om prisen?
Kan du leie eller bo hos familie i noen uker hvis tidslinjene ikke treffer?
Hva skjer om den gamle boligen blir stående?

Sammenlign meglere før du setter i gang. En megler som kjenner bydelen din, gir deg et ærligere bilde av salgstid og pris. Få uforpliktende tilbud fra inntil tre lokale meglere i Oslo.

Les også guiden om å selge bolig og oppgjør og overtakelse.

Ofte stilte spørsmål

Bør jeg selge eller kjøpe bolig først?

Det kommer an på økonomi og risiko. Selger du først, vet du hva du har å rutte med og slipper to lån samtidig. Kjøper du først, sikrer du den nye boligen, men trenger som regel mellomfinansiering til den gamle er solgt. Snakk med banken før du bestemmer deg.

Hva er mellomfinansiering?

Et kortvarig lån banken gir når du kjøper ny bolig før den gamle er solgt. Det innfris når oppgjøret for den gamle boligen kommer. Renten er vanligvis høyere enn på vanlige boliglån, og banken vurderer om du kan betjene begge.

Hva gjør jeg hvis jeg må ut av den gamle boligen før den nye er klar?

Mange leier midlertidig, bor hos familie, eller avtaler senere overtakelse med kjøper. Avtal dette skriftlig. En megler kan hjelpe deg å forhandle datoene, men bolig mellom to overtakelser må du ordne selv.

Kan jeg budrunde på ny bolig før jeg har solgt?

Ja, hvis banken har gitt deg et finansieringsbevis som tåler to boliger, eller mellomfinansiering. Uten det kan du ikke innfri et akseptert bud. Få bekreftelsen skriftlig før du byr.