Økonomi og jus · 5 min lesetid
Tilstandsrapport og TG-grader
Hva er en tilstandsrapport, hva betyr TG0–TG3, og hva sier avhendingslova fra 2022? Komplett guide for boligselgere i Oslo, med kostnad, gyldighet og forskjellen fra e-takst.
En tilstandsrapport er en teknisk vurdering av boligens tilstand, utført av en bygningssakkyndig (ofte kalt takstmann). Etter endringene i avhendingslova som trådte i kraft 1. januar 2022, med egen forskrift om tilstandsrapport, har rapporten fått en langt viktigere rolle i bolighandelen. Den er ikke direkte lovpålagt for selger, men i praksis nær nødvendig: forhold som fremgår tydelig av rapporten regnes normalt som noe kjøper kjente til.
Hva er en tilstandsrapport?
En tilstandsrapport dokumenterer den tekniske tilstanden til boligens ulike rom og bygningsdeler, for eksempel bad, tak, drenering og elektrisk anlegg. Den lages av en bygningssakkyndig, og forskriften stiller konkrete krav både til hva rapporten skal inneholde og til den sakkyndiges kompetanse. Selve vurderingen bygger på Norsk Standard NS 3600.
Det er viktig å skille rapporten fra en e-takst: en tilstandsrapport sier noe om tilstanden, ikke om hva boligen er verdt. Markedsverdien fastsettes i en egen verdivurdering fra megler.
Tilstandsgrader (TG0–TG3)
Bygningsdelene får en tilstandsgrad (TG) som forteller hvor mye avvik som er registrert. Skalaen gjør det enklere for kjøper å forstå hva som følger med boligen:
| Tilstandsgrad | Betydning |
|---|---|
| TG0 | Ingen avvik |
| TG1 | Mindre avvik / normal slitasje |
| TG2 | Vesentlig avvik som kan kreve tiltak |
| TG3 | Stort eller alvorlig avvik |
| TGIU | Ikke undersøkt |
En bolig kan godt selges med TG2- og TG3-punkter. Poenget er at avvikene er synliggjort, slik at kjøper kan ta dem med i vurderingen og i budrunden.
Avhendingslova 2022 og salg «som den er»
Fra 1. januar 2022 ble avhendingslova endret for å gi «tryggere bolighandel». Ved salg «som den er» / «as is» gjelder en sentral regel: forhold som fremgår tydelig av tilstandsrapporten og salgsoppgaven, regnes som noe kjøper kjente til. Slike forhold kan da normalt ikke påberopes som en skjult mangel i ettertid.
Loven setter også en terskel for hva som overhodet regnes som mangel. Etter avhendingslova § 3-1 regnes et forhold bare som en mangel dersom det utgjør mer enn 10 000 kroner å utbedre, med mindre boligen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente. Terskelen er altså ikke en fast «egenandel» i alle tilfeller, men et utgangspunkt.
Er tilstandsrapport påbudt?
Nei, en tilstandsrapport er ikke direkte lovpålagt for selger. Men i praksis er den nær nødvendig av to grunner:
- Redusert risiko: En grundig rapport flytter mye av risikoen for mangelskrav over på kjøper, fordi avvikene er dokumentert på forhånd.
- Forsikringskrav: Boligselgerforsikring forutsetter normalt at det er innhentet en tilstandsrapport.
De aller fleste boligsalg i Oslo gjennomføres derfor med tilstandsrapport, selv om ingen lov tvinger deg til det.
Hva koster en tilstandsrapport?
Prisen avtales med den bygningssakkyndige og varierer en del. Størrelse, alder og kompleksitet på boligen er de viktigste faktorene. En liten leilighet er rimeligere å vurdere enn en stor, gammel enebolig. Som et omtrentlig utgangspunkt bør du regne med fra flere tusen kroner, og mer for større eneboliger. Fordi beløpet varierer fra oppdrag til oppdrag, bør du innhente et konkret pristilbud på forhånd.
Hvor lenge er en tilstandsrapport gyldig?
Rapporten har ingen fast, lovbestemt utløpsdato, men den bør være fersk ved salgsstart. Mange meglere og forsikringsselskap krever i praksis at rapporten ikke er eldre enn et visst antall måneder. Nøyaktig hvor gammel den kan være varierer, så avklar det konkrete gyldighetskravet med megleren din og forsikringsselskapet før du starter salget.
Tilstandsrapport, e-takst og verditakst
Begrepene blandes ofte, men dekker tre ulike dokumenter med hvert sitt formål:
| Dokument | Hva det viser | Hvem lager det |
|---|---|---|
| Tilstandsrapport | Teknisk tilstand (TG-grader) | Bygningssakkyndig |
| E-takst / verdivurdering | Markedsverdi | Eiendomsmegler |
| Verditakst | Verdivurdering | Takstmann |
Skal du selge bolig, trenger du normalt både en verdivurdering fra megler og en tilstandsrapport fra en bygningssakkyndig. Se hvordan de henger sammen i guiden vår om å selge bolig.
Reglene om tilstandsrapport følger av avhendingslova med tilhørende forskrift. Denne artikkelen er generell informasjon, ikke juridisk rådgivning. Sjekk gjeldende regler og din egen situasjon hos offisielle kilder som Lovdata (lovdata.no), Kartverket og forbrukermyndighetene.
Skal du selge bolig i Oslo og trenger en megler som ordner tilstandsrapport og resten av salgsprosessen? Få uforpliktende tilbud fra inntil 3 lokale meglere. Det er gratis, og du velger selv om du går videre.
Ofte stilte spørsmål
Er tilstandsrapport påbudt ved boligsalg?
Nei, en tilstandsrapport er ikke direkte lovpålagt for selger. Men i praksis er den nær nødvendig: rapporten reduserer selgers risiko for mangelskrav etter avhendingslova, og boligselgerforsikring forutsetter normalt at det er innhentet en tilstandsrapport. De aller fleste boligsalg i Oslo gjennomføres derfor med rapport.
Hva betyr tilstandsgrad TG2 og TG3?
TG2 betyr et vesentlig avvik som kan kreve tiltak, mens TG3 betyr et stort eller alvorlig avvik. Til sammenligning er TG0 ingen avvik og TG1 mindre avvik eller normal slitasje, mens TGIU betyr at bygningsdelen ikke er undersøkt. Graderingene bygger på Norsk Standard NS 3600.
Hva koster en tilstandsrapport?
Prisen avtales med den bygningssakkyndige og varierer med boligens størrelse, alder og kompleksitet. Regn med fra flere tusen kroner som et omtrentlig utgangspunkt, og mer for større eneboliger. Innhent et konkret pristilbud på forhånd, siden beløpet varierer fra oppdrag til oppdrag.
Hvor lenge er en tilstandsrapport gyldig?
Rapporten har ingen fast, lovbestemt utløpsdato, men den bør være fersk ved salgsstart. Mange meglere og forsikringsselskap krever i praksis at den ikke er eldre enn et visst antall måneder. Hvor gammel den kan være varierer, så avklar det konkrete gyldighetskravet med megleren din og forsikringsselskapet.
Hva er forskjellen på tilstandsrapport, e-takst og verditakst?
En tilstandsrapport vurderer boligens tekniske tilstand og lages av en bygningssakkyndig. En e-takst (verdivurdering) viser markedsverdi og lages av en eiendomsmegler. En verditakst er en verdivurdering fra takstmann. Det er tre ulike dokumenter med hvert sitt formål.