Skatt ved boligsalg: Gevinst, botid og fritak

Gevinst ved salg av din egen bolig er skattefri når to vilkår er oppfylt samtidig: du må ha eid boligen i mer enn ett år, og du må ha bodd i den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget. Er begge oppfylt, betaler du ingen skatt på gevinsten. Er de ikke oppfylt, skattlegges gevinsten som alminnelig inntekt med 22 % (2026).

Når er gevinsten skattefri? Eiertid og botid

Skatteloven skiller mellom to krav, og begge må være innfridd samtidig for at gevinsten på egen bolig skal være skattefri:

Vilkår	Hva som kreves
Eiertid	Du må ha eid boligen i mer enn ett år før salget. Tidspunktet regnes til når salgsavtalen inngås, altså når budet aksepteres.
Botid	Du må ha brukt boligen som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget.

Er begge vilkår oppfylt, er hele gevinsten skattefri, uansett hvor stor den er. Er bare ett av dem oppfylt, er gevinsten i utgangspunktet skattepliktig.

Slik regner du ut gevinsten

Selve gevinsten regnes slik:

• Gevinst = salgssum − inngangsverdi − salgskostnader

Poenget for lommeboka er hva som får telle med i inngangsverdien og hva du kan trekke fra som salgskostnader. Jo mer du kan legge til her, jo lavere blir en eventuell skattepliktig gevinst.

Teller med	Gjelder
Inngangsverdi	Opprinnelig kjøpesum + kjøpsomkostninger (bl.a. dokumentavgift og tinglysingsgebyr) + påkostninger som hever standarden.
Salgskostnader	Meglerhonorar, styling, annonsering, fotografering m.m.
Teller ikke med	Vanlig vedlikehold (maling, ordinær utbedring) regnes ikke som påkostning og kan ikke legges til inngangsverdien.

Skillet mellom påkostning og vedlikehold er sentralt: en oppgradering som hever standarden (for eksempel å bygge om et enkelt bad til et nytt av høyere standard) er påkostning, mens det å holde boligen ved like er vedlikehold.

Botid: hva som teller, og «brukshindring»

Botid opparbeides der du faktisk bor og bruker boligen som din egen. Har du ikke fått bodd der lenge nok, finnes det likevel en viktig sikkerhetsventil: ved brukshindring, for eksempel arbeid eller helse, kan botid godskrives selv om du ikke bodde i boligen. Forutsetningen er at det dreier seg om et forhold du ikke kjente til eller kunne regne med da du kjøpte. Da regnes tiden som om du hadde bodd der.

Hytte, sekundærbolig og utleie

Reglene er ikke like for alle boligtyper. Her er hovedbildet:

Boligtype	Når er gevinsten skattefri?
Egen bolig	Eiertid over ett år + botid i minst 12 av de siste 24 månedene.
Fritidsbolig / hytte	Eiertid over 5 år + brukt som egen fritidsbolig i minst 5 av de siste 8 årene.
Sekundærbolig / ren utleiebolig	Gevinsten er skattepliktig (ingen egen botid).
Egen bolig med delvis utleie	At du leide ut en del mens du selv bodde der, er normalt ikke til hinder for skattefrihet på din egen boligdel, så lenge botids- og eiertidsvilkårene er oppfylt.

Hva skjer hvis salget er skattepliktig?

Er vilkårene ikke oppfylt, skattlegges gevinsten som alminnelig inntekt med en sats på 22 % (2026). Motsatt vei gjelder det samme: hvis en eventuell gevinst ville vært skattepliktig, er et tap tilsvarende fradragsberettiget. Det gjør det ekstra viktig å ha oversikt over inngangsverdi og salgskostnader. Dokumentasjon på kjøpsomkostninger og påkostninger gjennom eiertiden kan bety mye den dagen du selger. Skal du snart selge, kan en verdivurdering og en gjennomgang av salgsprosessen gi deg et bedre grunnlag.

Reglene om gevinstbeskatning ved boligsalg forvaltes av Skatteetaten etter skatteloven, og satsene fastsettes årlig. Tallene og vilkårene over er ment som en oversikt. Sjekk skatteetaten.no for gjeldende satser, og for hvordan reglene slår ut i nettopp din situasjon.

Vurderer du å selge? Få en gratis verdivurdering og uforpliktende tilbud fra lokale meglere i Oslo, så får du et konkret bilde av både salgssum og kostnader før du bestemmer deg.